不動産のこと

例）

購入時期：8年前、購入価格：3,000万円、
現在の住宅ローン残高：1500万円
不動産売却価格：1,500万円

●仲介手数料

仲介会社を通じて不動産売却をする場合にかかる手数料です。

不動産売買、遺産相続や遺産放棄に関する諸問題、不動産管理、アパート経営等、地主さんや遺産相続者の問題解決に関してお気軽にお問い合わせください。

取引額※(売買金額)／速算式(上限額)
200万円以下／5％
200万円超から400万円以下／4％+2万円
400万円超／3％＋6万円

※取引額は、物件の本体価格をいい、消費税を含まない価格を指します。
※仲介手数料には、別途消費税がかかります。

上記から今回の事例では、仲介手数料は下記のようになります。

仲介手数料＝（1,500万円（売却価格）×3%＋6万円）×1.10（消費税）＝56万1000円

●印紙税

売買契約書を結ぶとき、契約書に貼る印紙の代金です。

印紙費用は取引金額（契約金額）によって異なります。
2019年12月現在は軽減税率が適用されます。（詳しくは国税庁のホームページをご確認下さい。）

今回は不動産売却価格：1,500万円なので、「1万円」です。

●抵当権抹消登記費用

売却時に必要となる「抵当権抹消登記」の費用、および司法書士に依頼した際にかかる費用です。

登録免許税　不動産1個につき1,000円
土地・建物の場合は×２で2,000円
法書士への費用　約1万円

計：1.2万円
（司法書士の先生により費用が異なりますので、必ず費用は確認してください。）

●住宅ローンの返済（残高がある場合）

ローン残債の返済分です。

現在の住宅ローン残高：1500万円

●ローン返済時の事務手数料

住宅ローン繰り上げ返済にかかる手数料です。※金額は金融機関により異なります。

大体3,300円～5,500円程度とされますが、ローンの形態が固定期間選択型の場合は3～5万円が必要

●税金

譲渡益課税（所得税・住民税）。家を売るときかかる税金です。家を買った時よりも高く売れた際には税金が発生する場合があります。

今回は購入した時の金額3,000万円＞売却金額1,500万円なのでかかりません。

小計
仲介手数料＋印紙税＋抵当権抹消登記費用＋住宅ローンの返済＋ローン返済時の事務手数料
＝1,558万8,500円

ローンが完済されていない不動産（家やマンション）を売却するときは、併せてローン残債を一括返済するのが通常です。
さて、今回の売却の事例では、仲介手数料や印紙税、住宅ローンの返済等で売却費用の合計が約1,558万円という金額となりました。売却価格の1,500万円を上回る金額の大きさです。

このように、家やマンションを売却する際に、売却で得た利益よりも費用の方が多くかかってしまう、ということは少なくありません。ですので、家やマンションを売却するときは、売却する価格だけでなく、それにかかわる費用もしっかりと見据えて行動することが大切です。

もっとも気になる！

家を売却したときにかかる「税金」

譲渡所得の計算式

譲渡所得　＝　売却価格　-　（購入価格　＋　取得費　＋　譲渡費用）

売却価格：家やマンションを売却した時の値段
購入価格：当初家やマンションを購入した価格から、減価償却費相当額※２を控除したもの
取得費：家やマンションを取得の際に支払ったもの（仲介手数料、印紙代、登記費用、リフォーム費用等）
譲渡費用：家やマンションを売却する際に支払ったもの（仲介手数料、印紙代、登記費用等）

減価償却費相当額とは

不動産の価格は年月とともに古くなって価値が失われていく（減価償却）ため、譲渡費用で購入価格を算出する際は減価償却費相当額を差し引いてかなくてはなりません 。
家やマンションの減価償却費相当額は、次の計算式で求めます。

減価償却費相当額の計算式

減価償却費相当額＝取得費×0.9×耐用年数の1.5倍に対応する償却率×経過年数

※耐用年数：建物が利用に耐えると仮定された年数です（法律で定められています）。こちらは、建物の構造によって異なります。
※償却率：建物を1年利用したときに価値が減少する割合です。これらの数値と、経過年数を掛けることにより、経過年数に応じた減価償却率を求めることができます。耐用年数を1.5倍にした年数と、それに対応する償却率を以下の表にまとめました。上記式の「耐用年数の1.5倍に対応する償却率」が、以下の表の「償却率」に当たります。

建物の構造

耐用年数の1.5倍／償却率

木造／33年／0.031
木骨モルタル造／30年／0.034
金属造(3mm以下)／28年／0.036
金属造(3mm超4mm以下)／40年／0.025
金属造(4mm超)／51年／0.020
れんが造・石造・ブロック造／57年／0.018
鉄筋鉄骨コンクリート造・鉄筋コンクリート造／70年／0.015

譲渡所得税額の算出方法は、以下の計算式で確認できます。

譲渡所得税額＝（譲渡所得－特別控除額）×譲渡所得税率

特別控除額とは：所得税にかかる額にて、特別控除できる金額です。個人で使える控除項目としては、「マイホーム特例」というものがあり、以下の条件をすべて満たす場合3,000万円の控除額を差し引くことが出来ます。（詳しくは国税庁のホームページをご確認下さい。）

「しばらく何年もの間空き家にしてしまった…」という場合や、「いったん家を解体して駐車場として経営していた」という場合はマイホーム特例が適用されなくなるで、気を付けてください。

譲渡所得税率は、短期と長期とで２通りの税率があります。

短期譲渡所得（5年以内の所有）：所得税30%、住民税9%
期譲渡所得（5年を超える所有） ：所得税15%、住民税5%

所有が5年以内といった、短い期間での売却の場合は税率がかなり高めになっていますね。

これは、短期の土地転売ビジネス(いわゆる土地転がし)に対して、大きく課税するようにしているためと言われています。家やマンションを売る際に、譲渡所得税が発生しそうな場合は、「すぐに売らなくてはいけない」という理由がない限りは5年待ってから売った方が税金は少なくできる、ということですね。

家の売却金額が購入金額より安かった場合や、譲渡所得が3,000万円以下であった場合は、3,000万円控除が使える場合、税金はかからない。更に、この場合は確定申告することによって、「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」という、最長4年間分の所得税、住民税が軽減される制度を利用することができます。

条件1.家を買い替えた場合

家を売却した年の翌年までの間に新しい家を買っていて、さらにその新しい家の住宅ローン残高が年末の段階で残っている場合に、「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」の控除が使えます。この場合、売った家の譲渡損失額が控除額になります。

例えば、3,000万円で購入した家を2,500万円で売ったとき、500万円の譲渡損失額＝500万円が控除額となります（わかりやすいように、おおよそで算出しています）。

条件2.家を売却した際に、ローンがまた残っている場合

家を売却した日（契約締結日）の前日に、売却した家のローンがまだ残っているときにこの控除が使えます。この場合の譲渡損失額（控除額）は「ローン残高ー売却価格」となります。
例えば、住宅ローンが1,5000万円分残っている状態の家を1,200万円で売却したとき、1,500万円ー1,200万円＝300万円分を控除することができるということですね。

家を売るときには、条件に合致するかは必ずチェックするようにして、確定申告も忘れない様に行っておきましょう。

親から相続された空き家を売った場合も税金がかかる

親から相続された空き家を売る場合も、譲渡所得が発生する場合は税金（譲渡所得税）も発生します。

譲渡所得＝売却価格－（購入価格＋取得費＋譲渡費用）
渡所得税額＝（譲渡所得－特別控除額）×譲渡所得税率

家やマンションの相続の場合、対象の不動産自体の年数が相応に経過していることが多く、そのため「購入価格」の減価償却分の目減りもあって譲渡所得が発生しやすい状況にあります。また、当時の不動産取得費についても不明瞭になっていることもあるでしょう※。

マイホーム特例の3,000万円の控除が適用できるかどうかで、税金の額は大きく変わっていきますので、控除の適用条件については事前にしっかり把握しておくと良いでしょう。もし取得費が不明瞭な場合は、購入価格の５％を取得費として計上することが可能です。

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